Be who I am and say what I feel.你對生活愈有興趣 你的世界就有愈多喜樂與成功

抓緊對的時機，張淳淳從「瘦身女王」搖身一變成了「房地產富豪」，她離婚前從沒買過房子，離婚後，砸大手筆置產，「沒有一個投資比房地產更穩當」，張淳淳手上擁有四十多間房子，成了不折不扣的房地產女大亨。

雖然瘦身事業經營得有聲有色，但張淳淳當初從來沒想過要買房子，不只住家是租的，連她的辦公室也是租來的。張淳淳年輕時過慣「遊牧民族」的生活，陸續搬過一百多次的家，她笑著表示，年輕時不懂事，跟當時的室友、現在黃品源的老婆蜜兒，趁香港大打折時，一口氣買了三、四十萬的衣服，兩人的家當從一台計程車就解決，到後來搬家得叫發財車、大卡車才裝得下，張淳淳懊惱地說，「我當時很笨、很豬頭，不知道錢要存下來買房子」。

衝動 還好老爸拉住

從不置產的張淳淳，是為了女兒才開始買房地產。張淳淳離婚後，跟女兒、外傭住在一起，「因家裡發生外傭遭強暴的案件，女兒害怕不敢住，當時原本只是想拉個保全，房東都不肯，我身兼父職下，覺得為什麼不買棟房子讓女兒不害怕，才買了生平第一棟房子」。

要買房子前，張淳淳的父親知道她是「衝動型」的購買者，不但事前要求她把支票、存摺全交給他，還交代張淳淳一定要看完二百間房子才能買。張淳淳坦承，「果然仲介帶我去看第一間時，我就心動想買，後來真的看完了兩百間房子，從每一個仲介身上都學到好多，買房子的功力也大增」。

在看屋的過程裡，張淳淳不怕看到壞的物件，「遇到不好的我更開心，這樣才知道下回要注意什麼」。

因為原本買的房子轉手賺了差價，讓張淳淳動了投資房地產的念頭，現她手上有四十幾間房子，大部份集中在大安區和信義區。張淳淳透露自己獨鍾這兩個「天王」、「天后」地段的原因是，「這兩個地區的抗跌性低，就像是護身符一樣，房地產要考慮市場供需，不只台北人喜歡大安區，許多南部上來的，或者回流的台商，來台工作的外商，都把這裡列為第一選擇」。

自豪 買屋還沒虧過

張淳淳手上的房子，75%在大安區，剩下的25%則在信義區和松山區。「老實說，我買房子到現在還沒虧過錢」，張淳淳表示，她的房子大部份都出租，「沒有一個投資比房地產更穩當，不像我的其他投資，買美金、股票都賠慘了」。

張淳淳現在不輕易賣房子，專心當她的「包租婆」，而且還有兩、三個員工，專職幫她管理手上的房子，「我的房子只租給外商公司的高級主管，外商公司房租都馬上開一年的票給你」。如果遇上不繳房租的「奧客」，專門負責收租的員工，會先把房客兩、三個月的押金拿來扣抵，再不聽勸，就直接奉上存證信函。

張淳淳小檔案

張淳淳在80年代時，曾經以「寶兒」為藝名，與黃品源的老婆蜜兒和另一個女孩子可兒，組成了「蘋果派」女子三人組。「蘋果派」闖盪歌壇無疾而終後，張淳淳以拿手的舞藝，成為李玟、徐若瑄、李心潔、金城武、王力宏等人的舞蹈老師。

張淳淳在產後投入瘦身事業，她搖身一變成為暢銷書女王，並專營塑身運動器材、塑身DVD等產品。張淳淳又把自己房地產的成功經驗藉由出書、演講和上節目等方式，跟外界分享，成了近期的房地產女王。

第一招》四樓舊公寓是首選

張淳淳專門挑老舊的公寓重新裝潢後出租，她還看中老公寓未來會因都市更新計畫而改建，四樓公寓的土地持份高，更有利於未來改建。張淳淳建議，台北市周遭的開發已經飽和了，即使南港、汐止的房子獲利都不高，還不如買中山區和大同區這些列入都市更新計畫內的房子，而且最好是路寬30米或50米，面向大馬路第一排的舊公寓。

第二招》非頂樓、邊間不可

「房子的採光很重要」，因為曾經租過那種「不見天日」的房子，張淳淳嚴格要求自己租出去的房屋，每一間都要有窗戶，因此買的房子一定要有兩面或是三面採光，如果是頂樓更好，居高臨下，景色、採光全都顧到了。張淳淳並不信風水，但買房子時她會帶著女兒和狗狗一塊去，「女兒喜歡我才買，狗狗如果很焦躁，表示這個房子的磁場也不適合人住」。

第三招》大安區的房子一定要看到101不可

「看得到101大樓的房子，表示他的視野不錯」，張淳淳覺得打開窗戶，有沒有101襯托，代表這個房子有沒有VIEW ，看到和看不到101的房子價差?張淳淳表示，「如果在小巷子裡，一坪大概差一、兩萬；在大馬路邊，一坪就差三、四萬」，但她覺還是很值得，「在台北生活有好景色不容易」，她舉仁愛路為例，「仁愛路上二、三樓的房子就不值錢，因VIEW都被樹擋到了」。

第四招》提高個人資產、讓銀行授信比也跟著高

張淳淳以前不懂，為了節稅她的收入都請公司開立「勞務報酬」，但開始買房子後，想讓銀行貸更多錢給她，張淳淳寧可多繳些稅，她表示，「公司不能買房子，我都以個人名義購屋，現在我的演講、版稅全都列入收入裡，一年可能多繳一、兩百萬的稅，但因我收入變多，銀行授信比提高，可能多貸我好幾千萬，買房子的自備款成數也從三成降到一成或一成半」。張淳淳也提醒年輕朋友，個人的理財信用很重要，「不要沒事欠卡債，買房子時銀行才願意借錢給你」。

第五招》找個會做公關的設計師

張淳淳的房子都重新裝潢後再出租，但在改裝的過程中，難免引來鄰居的抗議，她就極力推薦自己長期合作的女設計師，「她很會做公關，之前有鄰居抗議，她去送個禮、道個歉就解決了」，有了這位得力的設計師，也替張淳淳省了不少麻煩事。

第六招》寧可多花些錢裝潢，也不讓房子有空著的機會

張淳淳對自己手中的房子品質很有自信，「我租出去的房子不但傢俱、電器都有，還有電漿電視和Wii」，連房客的娛樂都顧到了，張淳淳以房東的身份說，「買Wii只是多花個七、八千塊，房子如果空一個月，就要損失一萬多元」。

張淳淳不只把買房子當成理財的良方，她也愛「屋」及「烏」，在她的鼓勵下，助理也從無殼蝸牛升格為有屋一族。

一個26歲的年輕女孩，一個月領三萬多塊的薪水，感覺買房子像是遙不可及的夢想。助理看著老闆房子一間、一間買，領死薪水的她，心想不知道什麼時候才能像老闆一樣? 沮喪之餘，工作也就提不勁來。張淳淳表示，「我的助理原本在通化街租了三坪大的套房，房租一個月要14000元，還不包括水電」，三萬多元的薪水扣掉房租，只剩下不到兩萬元，「她還要給家裡錢，加上吃飯等費用，每個月都存不了錢，當然不開心，不知道工作的目的在那?」。

張淳淳分析，助理每個月最大、最不必要的支出就是房租，因為自己豐富的經驗，認識了不少熟悉的仲介，張淳淳覺得助理應該要買個「二房一廳」房子，一間住、一間租人，這樣每個月才有辦法存錢，就要求仲介幫忙留意有沒有適合的案件。「加上那時我剛好有空房子，就讓助理先搬進去住，這樣她省下房租，我還每個月先從她的薪水扣兩萬，強迫她存錢」。結果助理存到40萬時，剛好在和平東路三段有一間每坪二十幾萬、不到二十坪的中古屋，助理就用這40萬當頭期款，買了生平第一間房子，「現在她每個月收的房租扣掉貸款，一個月還賺二千多塊」。

張淳淳大方分享她的購屋經驗，但過於「高調」，卻讓某些著名的房屋仲介公司，不跟她往來，張淳淳決定不再買房子，「我的房子夠多了，以後頂多希望一年買一間，當做送我自己的生日禮物」。

張淳淳不只一次公開談論自己的買屋經驗，甚至還出了一本名叫「教你30萬買屋當富豪」的書，專門教人買房子。她笑說，「我的投資朋友把我罵到臭頭，說國稅局一定會找上門，還說以後沒有人敢賣房子給我，我只能買豪宅預售屋了」。張淳淳無奈地說，現在有兩家著名的房屋仲介公司，也表明不做她的生意了，「他們說我是過度買賣的投資者，拒絕跟我往來」。

張淳淳曾經在一年內買進、賣出，手上最多曾經擁有一百筆的房地產，她強調，「我的房子夠了」，未來她將不再置產，專心經營手上的房產，「畢竟我不是投機的投資者」，有了這些房子，張淳淳笑說，「這逼我不能偷懶，更像是強迫存款」。

「瘦身女王」張淳淳擁有四十多間房子，經驗老道，不過，她提出的部分觀點，業界倒有不同看法。

像是她提到買大安區的房子，一定要看到台北101，美商易而安行銷顧問張欣民表示，對一些特殊產品或少數地段，或許有加分，但一般住宅看不出明顯差異，關鍵仍在小環境的好壞，而影響房價較大還是在交通便利性、學區等。

中信房屋董事長特助胡佩蘭認為，「看得到101」基本上是一種景觀概念，表示住宅視野不錯，未來如果想轉手，會比較討喜、容易。不過，這也有風險，因為都市更新一直推動，只要看得到101的那一側，突然「都更」談成，建起高樓，可能就看不到，即使現在買的是高樓層，但也不能保証未來還有「更高」的擋住視線。

張淳淳建議現階段投資，舊公寓是首選，就政府大力推動都市更新，並不斷釋出獎勵容積利多來說，房仲業者認為，確實是一項投資契機，透過改建，可以獲得較高的報酬率，但這必須要有精準的眼光，對周遭環境、住戶也要有相當的了解，因為只要碰到一個「釘子戶」，可能就無法改建。

張欣民表示，雖然整體房市趨緩，但操作公寓改套房收租型投資，仍有不錯獲利空間，但應以辦公商圈、捷運站周邊為主。至於想靠增值獲利，他則持保留態度。主要是北市房價已高，即便是公寓，對一般消費者而言，仍有資金上的障礙，接受度已不若以往，想再拉高出售套利，空間不大。

至於張淳淳建議應注意住宅採光；寧可多繳稅、提高個人資產；找會做公關的設計師；寧可多花錢裝潢，不要讓房子空置，是其個人成功經驗，也值得其他投資人參考。胡佩蘭表示，如果發展到像張淳淳這樣的規模，最好找專業人士企業化管理，包括投資報酬分析，尋找合建、改建機會，獲利更可觀。